北京房租下跌：有長(zhǎng)租公寓月租降1000元，寫(xiě)字樓存量租戶(hù)爭(zhēng)奪掀起價(jià)格戰(zhàn)_租金_房源_數(shù)據(jù) DATE: 2026-02-22 12:26:45
“這邊降了，北京我合租在立水橋合立方小區(qū)，房租租的下跌掀起開(kāi)云綜合體育APP是主臥，每月3600元；但現(xiàn)在新掛出來(lái)的有長(zhǎng)寓月元寫(xiě)源數(shù)房子，掛牌價(jià)才3000元出頭，租公租降字樓租戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)租降了幾百塊錢(qián)。存量”租住在昌平的價(jià)格金房據(jù)李先生稱(chēng)。
林菲一家人租住在朝陽(yáng)王四營(yíng)，北京她的房租租金也有微降，1月初樓下新搬來(lái)的下跌掀起鄰居比她低200元，但她卻笑著說(shuō)道：“我房東人太好了，有長(zhǎng)寓月元寫(xiě)源數(shù)房租漲價(jià)的租公租降字樓租戶(hù)爭(zhēng)奪戰(zhàn)租時(shí)候人家也沒(méi)漲，再說(shuō)也住不了兩年了。存量降租我也不砍價(jià)了。價(jià)格金房據(jù)”
她如今的北京關(guān)注點(diǎn)，已經(jīng)從房租轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)，不久前她在大興區(qū)買(mǎi)了一套商品房，交房時(shí)間在2026年，“我看網(wǎng)上評(píng)論說(shuō)，2024年房?jī)r(jià)還要降20%，生怕買(mǎi)了就貶值” ；隨即她又表示：“當(dāng)然咱買(mǎi)房為了住，不想那么多了，現(xiàn)在最希望提前交付，可以省不少房租?！?/p>
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，一線(xiàn)城市租金同比跌幅高于二線(xiàn)城市，其中北京7月、開(kāi)云綜合體育APP8月、9月月度租金指數(shù)2同比均穩(wěn)中有跌，各月租金指數(shù)同比跌幅在1.5%以?xún)?nèi)。
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，2023年11月，北京區(qū)域住房租賃交易量環(huán)比上月每平方米的平均租金環(huán)比下跌1.7%，每套平均租金環(huán)比下跌1.6%。
海淀中關(guān)村一位中介告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“單間租金低，沒(méi)怎么變化；整租房源降租比較明顯，比去年低了2-3成，整租一居室現(xiàn)在6000元至7000元，往年都是7000元至8000元，降了1000元左右。”
“雙榆樹(shù)西里和東里的小區(qū)，60平左右的小兩居往年每月租8000元以上，現(xiàn)在掛牌價(jià)7900左右，都有往下談的空間。很多房源掛的價(jià)格高，因?yàn)闃I(yè)主接受不了比往年低很多的租金?！鄙鲜鲋薪檎f(shuō)道，需要具體看房子，好的緊缺的基本沒(méi)降價(jià)。
貝殼研究院一位分析師告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“按照我們的數(shù)據(jù)，北京的租金沒(méi)有下降哈，同比基本保持平穩(wěn)，高校畢業(yè)生等租賃需求有所上漲，由于供應(yīng)持續(xù)增加，包括保租房供給提升和業(yè)主個(gè)人出租房源增加，所以市場(chǎng)供需平穩(wěn)，北京的租金并沒(méi)有下降?！?/p>
但為什么不少租房人說(shuō)房租降了？她分析稱(chēng)：“按全年度同比數(shù)據(jù)看，北京的租金沒(méi)有下降；但如果是按照月度環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，四季度北京的租金環(huán)比是下跌的，因?yàn)檫M(jìn)入了傳統(tǒng)租賃淡季。另外區(qū)域之間的分化也比較明顯，有的區(qū)域受到局部供需影響變化也導(dǎo)致漲跌變化?！?/p>
其中，保租房房源的陸續(xù)入市，新市民、青年人的多點(diǎn)流向，以及二手房出售周期變長(zhǎng)后，等待出售的同時(shí)將房屋對(duì)外出租，這些供需因素也在影響租金的走勢(shì)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，北京市集中式公寓房源從2022年9月的6萬(wàn)多套（間）增長(zhǎng)至2023年9月的11.0萬(wàn)套間以上，同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。
“但這并不是北京四季度租金環(huán)比下跌的主要原因，核心還是淡季影響。” 該分析師強(qiáng)調(diào)道。
“有長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，月租降1000元左右”
有網(wǎng)友表示，坐標(biāo)海淀北三環(huán)附近，距離地鐵站不到1公里，一個(gè)小區(qū)的三居室，疫情期間還能租18000一個(gè)月，2023年有套房子看著它從17000一路調(diào)到14000，掛了3個(gè)月還沒(méi)租出去。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年1-10月，北京房源成交周期比上一年同期延長(zhǎng)6.1天。
一位三里屯業(yè)主無(wú)奈道，他家離地鐵只有百米的兩居室，竟然空置了整整兩個(gè)月，以前想租都租不到；還有房東接到自如電話(huà)，稱(chēng)房子現(xiàn)在不好出租，協(xié)商延長(zhǎng)房子的空置期，從一年11個(gè)月租金減為10個(gè)月。
“這種現(xiàn)象較為常見(jiàn)，中介公司經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化，協(xié)商延長(zhǎng)空置期，從1個(gè)月、45天到兩個(gè)月不等。不過(guò)，鏈家現(xiàn)在也開(kāi)始收房了，模式有所不同，不再是空置期的長(zhǎng)與短，而是直接與業(yè)主談房租的抽成比例?！?一位業(yè)內(nèi)資深人士向搜狐財(cái)經(jīng)透露。
房租下跌的形勢(shì)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也未能置身其外。
北京愿景公寓真武廟店一位管家告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“真武廟店房租2023年已經(jīng)降過(guò)一輪，此前25平方米的一居室價(jià)格接近7000元，如今是6000元左右。目前是淡季，有很多活動(dòng)，但是過(guò)完年回來(lái)，活動(dòng)就都會(huì)取消?！?/p>
萬(wàn)科泊寓成壽寺社區(qū)一居室也有折扣，管家稱(chēng)此前并未有折扣，一居室均是滿(mǎn)房狀態(tài)，現(xiàn)在有一兩間，價(jià)格6500元每月，租期不同價(jià)格不同，半年9折。
此外，搜狐財(cái)經(jīng)還咨詢(xún)了城家公寓金融街南禮士路點(diǎn)、首創(chuàng)和園十八里店繁星社區(qū)等多家長(zhǎng)租公寓品牌，地鐵8號(hào)線(xiàn)瀛海站華潤(rùn)置地有巢等長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。
但這些項(xiàng)目租金并未出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，“我們的房租是國(guó)企統(tǒng)一定價(jià)，近期并未下降?！?繁星社區(qū)一位管家稱(chēng)；“近幾個(gè)月沒(méi)有降過(guò)，折扣也沒(méi)有變?！?有巢公寓一位管家也如此說(shuō)道。
“租金應(yīng)該沒(méi)變化。我的租期是一年，還沒(méi)到期，沒(méi)有問(wèn)過(guò)房租；老租客肯定不會(huì)給主動(dòng)降，也可能是長(zhǎng)租的模式，租金不會(huì)變化太快，個(gè)人的房子就很隨意。而且，我這個(gè)是保租房，本來(lái)租金就比周邊低?！?租住在有巢公寓的王先生向搜狐財(cái)經(jīng)證實(shí)道。
“不希望寫(xiě)字樓打起價(jià)格戰(zhàn)，會(huì)拉低商圈地位”
相比于住房租金變化的體感不同，北京寫(xiě)字樓領(lǐng)域租金的下跌則很普遍。
“原先我1萬(wàn)平以下的租戶(hù)都看不上，如今5000平的也得跟著跑，現(xiàn)在不好租了。寫(xiě)字樓租賃本來(lái)就是以存量為主，新租戶(hù)吸納為輔，但如今的存量租戶(hù)爭(zhēng)奪有點(diǎn)慘烈。”北京某資管方高管毛先生告訴搜狐財(cái)經(jīng)。
他在寫(xiě)字樓租賃行業(yè)從業(yè)近20年，運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)多個(gè)北京高端寫(xiě)字樓，對(duì)于行業(yè)的變化有切身感受。
“北京大部分商圈租金在下跌，空置率在提升，其中望京商圈比較慘烈，因?yàn)榇媪枯^大，阿里巴巴和美團(tuán)兩大巨頭的撤離，可能帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的搬遷，造成了望京急跌的過(guò)程。”毛先生表示。
“但麗澤商圈是個(gè)例外，麗澤SOHO當(dāng)初租給華為每月每平米98元左右，將近3塊錢(qián)租出去的，現(xiàn)在麗澤放眼望去都是5塊錢(qián)至6塊錢(qián)，這個(gè)區(qū)域一直在上升。”
他指出，目前整個(gè)行業(yè)的心態(tài)沒(méi)有崩，有個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)打骨折現(xiàn)象，但整個(gè)北京市場(chǎng)并不是如此，有些區(qū)域還處于平穩(wěn)狀態(tài)，麗澤商圈租金、出租率一直處于上升通道，這是一個(gè)新區(qū)，2019年出租率為12%，2023年已經(jīng)超過(guò)60%。
仲量聯(lián)行報(bào)告指出，北京辦公樓市場(chǎng)2023年租金持續(xù)處于下行通道，第四季度跌幅擴(kuò)大，全市甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降4.2%，整體空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至11.8%。
先前幾個(gè)季度中，業(yè)主會(huì)通過(guò)提供定制裝修等附加服務(wù)來(lái)推進(jìn)租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。而當(dāng)前大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭(zhēng)取好資質(zhì)租戶(hù)的過(guò)程中，市場(chǎng)中已出現(xiàn)突破底線(xiàn)的租金價(jià)格。
根據(jù)世樺嘉潤(rùn)C(jī)CRA數(shù)據(jù)，北京2023年市場(chǎng)存量空置面積超越380萬(wàn)平方米，位居世界前四位的水平；2023年第四季度全市甲級(jí)含頂級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降2.8%，每月每平方米為304.6元。
“我特別不希望看到大家打起價(jià)格戰(zhàn)，因?yàn)檫@個(gè)會(huì)破壞原有的良性競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)，導(dǎo)致整個(gè)商圈的地位下降，可能往后十年都能以恢復(fù)?！?/p>
“每家搶租戶(hù)的手段不一樣，有的很激進(jìn)，有的較為佛系?！泵壬Q(chēng)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，同一商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知道周邊樓宇所有租戶(hù)的到期日，也清楚租金價(jià)格，到期后通過(guò)降價(jià)可以撬走租戶(hù)；其次，比拼優(yōu)缺點(diǎn)；最后，返傭金。租約到期后，有中介會(huì)貶低續(xù)約樓宇，抬升新租樓宇，在中間賺取客戶(hù)搬遷的費(fèi)用。
“我們業(yè)內(nèi)經(jīng)常調(diào)侃，只要一搬家，就是黃金萬(wàn)兩?！?毛先生笑稱(chēng)。
在談及如何能確保續(xù)租和新吸納時(shí)，他指出，只要比商圈內(nèi)的競(jìng)品與同行做得好就行，主要有兩點(diǎn)：一是樓宇的地理位置；二是樓宇的軟硬件品質(zhì)，包括衛(wèi)生間、大堂和公共走廊等。
“很多租戶(hù)看房，經(jīng)過(guò)了大堂直奔衛(wèi)生間，衛(wèi)生間很關(guān)鍵，我們業(yè)內(nèi)將其稱(chēng)為‘第二大堂’；在很多租戶(hù)看來(lái)，只要衛(wèi)生間管的好，那這棟樓的服務(wù)就好，反之亦然?！?/p>
當(dāng)前北京寫(xiě)字樓空置率提升，對(duì)運(yùn)營(yíng)方也是一個(gè)機(jī)會(huì)，北京樓宇年份大多在十年以上，此前出租率高，難有機(jī)會(huì)進(jìn)行升級(jí)改造，如今可以逐層改造公共區(qū)域，重新提升競(jìng)爭(zhēng)力。
在他看來(lái)，寫(xiě)字樓是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，但不是預(yù)判型，而是一個(gè)后置式晴雨表，因?yàn)閷?xiě)字樓有租約的有效期鎖定。放眼整個(gè)一線(xiàn)市場(chǎng)，北上廣深中，北京租金最高，二十多年一直如此，但其樓宇品質(zhì)并不如上海與深圳。北京原先的競(jìng)爭(zhēng)偏虛高，當(dāng)下正在價(jià)值回歸。
仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮則表示：“在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)中，業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶(hù)做出搬遷選擇，并進(jìn)一步刺激沒(méi)有強(qiáng)搬遷動(dòng)機(jī)的租戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)?！?
世樺嘉潤(rùn)總裁王剛則預(yù)測(cè)：“業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間的空置壓力使之采取降價(jià)手段應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以提升出租率，從而將使全市平均租金下調(diào)。至2024年末，全市平均租金或?qū)⑾抡{(diào)至少5%至每月每平方米285元，均租金進(jìn)入到2字頭的時(shí)間預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)2024年第二季度?！?/p>
（應(yīng)對(duì)話(huà)者要求，李曉潔、林菲為化名）
