原標(biāo)題：房地產(chǎn)“白名單”入圍門檻高，白名單放款看重抵押物！房地放款銀行人士：誰(shuí)也不想提一筆壞賬

出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅 馮紫彤

第二批房地產(chǎn)融資“白名單”，產(chǎn)入財(cái)經(jīng)ag真人手機(jī)版開始陸續(xù)推送了。圍門物

搜狐財(cái)經(jīng)從廣州市住建局獲悉，檻高近期其已推送第二批“白名單”，看重一共116個(gè)項(xiàng)目入選，抵押較第一批的行人項(xiàng)目47個(gè)大幅增加一倍以上。

在此之前，士也武漢已報(bào)送了第二批次，不想其他各地也正在路上，提筆如青島、壞賬?？诤突葜莸瘸鞘?。支持

一位接近遠(yuǎn)洋方面的白名單人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“遠(yuǎn)洋東方境世界觀、遠(yuǎn)洋長(zhǎng)江樽均是房地放款首批入選武漢融資‘白名單’的項(xiàng)目，現(xiàn)已獲得浦發(fā)銀行授信支持，存量授信展期額度分別為5.59億元、17.987億元。”

“這次獲得授信支持，也為后續(xù)融資落地掃清了障礙，有助于緩解遠(yuǎn)洋的資金壓力，提升項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?/p>

截至2月底，武漢已有13個(gè)項(xiàng)目已獲授信107.26億元、已授信放款16.21億元、已展期42.53億元。除遠(yuǎn)洋集團(tuán)之外，涉及房企項(xiàng)目還有金科桃湖美鎮(zhèn)項(xiàng)目、中交澄園、中建鄂旅投壹品公館和華僑城云岸等，也均獲得銀行放款。

“碧桂園納入‘白名單’的項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到237個(gè)，比前幾天公布的ag真人手機(jī)版217個(gè)又增加了20個(gè)，有項(xiàng)目已獲得了銀行放款批復(fù)，獲融資支持金額（包括展期金額）15.52億元?！北坦饒@一位內(nèi)部人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

第二批報(bào)送之際，首批“白名單”項(xiàng)目的融資款，正陸續(xù)到位。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，各地銀行放款正落地至具體項(xiàng)目，如廈門寶龍旭輝城項(xiàng)目、昆明建投華翠文苑項(xiàng)目、成都金牛國(guó)賓熙成里項(xiàng)目等

隨著各地第二批次推送開啟，越來(lái)越多的房企項(xiàng)目正在“入圍”。

“入圍”門檻高，遴選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

入圍“白名單”項(xiàng)目的開發(fā)商既有央國(guó)企和混合制房企，也有民營(yíng)企業(yè)，萬(wàn)科、金地、雅居樂、旭輝、中梁控股、世茂、佳兆業(yè)、龍湖、寶龍等房企均有多個(gè)項(xiàng)目入選。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，截至3月11 日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已有超40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入融資支持“白名單”，較2月初數(shù)量翻倍；碧桂園已納入“白名單”的項(xiàng)目達(dá)237個(gè)，融創(chuàng)超90個(gè)，金科已有72個(gè)，綠地為49個(gè)。

住建部數(shù)據(jù)顯示，截至3月9日，全國(guó)31個(gè)省有312個(gè)城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，涉及項(xiàng)目超過(guò)6000個(gè)，其中82%是民營(yíng)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，已經(jīng)通過(guò)商業(yè)銀行審批的貸款超過(guò)2000億元。

但據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，想要“入圍”獲得融資支持，并不容易， “白名單”項(xiàng)目需要滿足多個(gè)條件。

一位房企區(qū)域高管告訴搜狐財(cái)經(jīng)，地產(chǎn)項(xiàng)目需要滿足“項(xiàng)目為在建施工狀態(tài)”、“資產(chǎn)債務(wù)能夠平衡”、“有主管銀行封閉的監(jiān)管制度”、“預(yù)售監(jiān)管資金未被違規(guī)抽挪”、“有資金計(jì)劃及完工計(jì)劃”等條件下才有機(jī)會(huì)入圍“白名單”，政府和銀行把關(guān)嚴(yán)，入圍門檻高。

“白名單”項(xiàng)目簡(jiǎn)單來(lái)講，就是經(jīng)過(guò)地方政府和銀行調(diào)查確認(rèn)和篩選，管理規(guī)范、資金安全、風(fēng)險(xiǎn)可控、能夠確保交付的項(xiàng)目。

他指出，納入“白名單”的項(xiàng)目，相當(dāng)于又多了一重政府及銀行的背書，其實(shí)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了隔離，購(gòu)買“白名單”的項(xiàng)目通常會(huì)比沒有白名單的更加有保障，這也是品牌房企實(shí)力的一部分。

大公國(guó)際分析稱，金融機(jī)構(gòu)政策條件較為嚴(yán)格，注重優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目遴選，嚴(yán)格的入圍條件將避免資金盲目流向不符合條件的項(xiàng)目，從而有效降低后續(xù)還款等附帶風(fēng)險(xiǎn)。

目前項(xiàng)目實(shí)際獲得的融資，明顯低于申報(bào)項(xiàng)目的融資總需求。由此可見，盡管政策推行已取得了初步成效，但資金缺口仍然較大，在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)出清的壓力下，各金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。

項(xiàng)目入圍“白名單”并不等同于獲得融資支持，項(xiàng)目推送后，各金融機(jī)構(gòu)還需進(jìn)行嚴(yán)格的審核，最終是否放款取決于金融機(jī)構(gòu)。

“白名單”放款，看重抵押物

某Top50房企高管告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“各地‘白名單’項(xiàng)目，是由當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)起和牽頭，確定具體名單后，住建部門再邀請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司接洽，如果雙方能夠達(dá)成共識(shí)，便能夠就保交樓事項(xiàng)再發(fā)放貸款，完成對(duì)應(yīng)的融資?！?

“目前來(lái)看，已經(jīng)有部分或少量項(xiàng)目完成放款?！?/p>

“但是按我的理解，（項(xiàng)目方）與金融機(jī)構(gòu)溝通后，應(yīng)該是對(duì)原來(lái)已經(jīng)有的一些融資，借新還舊的概率會(huì)高一點(diǎn)。大規(guī)模的放款目前還沒有，都還在接洽過(guò)程中?！?/p>

“各個(gè)地方和機(jī)構(gòu)對(duì)政策的理解程度不一樣，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，職責(zé)劃分方面可能有點(diǎn)亂，有些人說(shuō)是盡責(zé)免責(zé)，就是項(xiàng)目進(jìn)了‘白名單’（放款）后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不再承擔(dān)責(zé)任，但是其內(nèi)部說(shuō)法又有些不一致，現(xiàn)在還是屬于混沌狀態(tài)。”

一位房企項(xiàng)目層面的負(fù)責(zé)人也告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“其實(shí)大家（對(duì)‘白名單’）的顧慮，還是在于責(zé)任的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)目前的情況都清楚，如果方向明確，單個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)也明確，該救就應(yīng)該救，但是清楚歸清楚，干起來(lái)還是有點(diǎn)難度的。”

“因?yàn)榻杩钸€是要由項(xiàng)目公司償還，所以金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物，以及未來(lái)的還款來(lái)源很在乎。”

“理論上是‘白名單’項(xiàng)目公司自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，如果有別的項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行抵押也行。但一般情況下，后者的概率會(huì)比較低一點(diǎn)。”他指出。

一位銀行業(yè)內(nèi)人士也向搜狐財(cái)經(jīng)表示，盡管某項(xiàng)目已進(jìn)入“白名單”，但具體支持方面銀行也還是會(huì)結(jié)合自身能力、風(fēng)控及商業(yè)方面綜合考慮。

銀行痛點(diǎn)，一邊紓困一邊“追債”

從往期來(lái)看，房企紓困政策雖然出臺(tái)較多，但市場(chǎng)各參與方大多保持觀望態(tài)勢(shì)，落地效果不及預(yù)期，企業(yè)融資環(huán)境沒有明顯的改善。

大公國(guó)際分析稱，政策落實(shí)需要各金融機(jī)構(gòu)的資金投放支持，房企是資金訴求方，二者均依賴于放貸規(guī)模的增加。

對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其首要任務(wù)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，放貸收益為其次，導(dǎo)致各方雖然表面上是一致解困，但行動(dòng)意愿上存在沖突，對(duì)政策落實(shí)形成了一定阻礙。

2022年11月份以來(lái)，“金融16條”及“三支箭”陸續(xù)落地，多家銀行與大型房企簽署意向性授信協(xié)議，提供開發(fā)貸、并購(gòu)貸、供應(yīng)鏈融資、保交樓專項(xiàng)借款等融資支持。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有105家銀行向188家房企提供意向性授信，總額度超5萬(wàn)億元。

但如果復(fù)盤房企授信使用情況，不難發(fā)現(xiàn)可提取金額相對(duì)有限，銀行信貸“第一支箭”對(duì)房企仍偏謹(jǐn)慎，尤其對(duì)民營(yíng)房企。

“有吹風(fēng)房企可以介入，但是我們總體也處于觀望吧?！币怀巧绦袑?duì)公客戶經(jīng)理員工向搜狐財(cái)經(jīng)表示，“畢竟誰(shuí)也不想喜提一筆壞賬”。

銀行公開“追債”房企，早已屢見不鮮，渤海銀行起訴泰禾，鄭州銀行與多家河南本地房企有借款糾紛，如果繼續(xù)往前追溯，上海銀行追債“寶能系”、青農(nóng)商行狀告“青島中海外”，民生銀行起訴泛海系……

連連攀升的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率，直觀體現(xiàn)了銀行的困境與難處。

搜狐財(cái)經(jīng)梳理上市銀行財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年末-2023年6月末，有11家銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率呈持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)，工、農(nóng)、建、交四家國(guó)有大行均在此列。

2023年6月末，工商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率高達(dá)6.68%，較2022年末增長(zhǎng)0.54個(gè)百分點(diǎn)。同期其它上市銀行中，渝農(nóng)商行房地產(chǎn)業(yè)不良率則高得令人咋舌，達(dá)到9.10%；同城的重慶銀行，該項(xiàng)數(shù)據(jù)也達(dá)到了7.14%。

在諸多“前事”面前，銀行們?cè)谑谛艑用鎰?dòng)作保守些不難理解。

據(jù)上述銀行員工透露，其所在銀行目前已將項(xiàng)目績(jī)效分三年發(fā)放。如若項(xiàng)目在第二年出險(xiǎn)，則第二年及以后的績(jī)效獎(jiǎng)金將被取消。不僅是經(jīng)辦員工，信貸、風(fēng)控等部門相關(guān)人員、領(lǐng)導(dǎo)績(jī)效也會(huì)受到影響。

“銀行對(duì)授信的要求是‘無(wú)風(fēng)險(xiǎn)’而不只是‘風(fēng)險(xiǎn)小’”，該銀行員工對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示。若公司有逾期、有可以看得到的風(fēng)險(xiǎn)，那么是一點(diǎn)都不可能批的；其他的未出險(xiǎn)地產(chǎn)商，也要看資質(zhì)和情況再定，“也是一種‘劣幣驅(qū)逐良幣’”。

在此背景下，“白名單”的出臺(tái)顯然有助于銀行甄別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，精準(zhǔn)紓困。

地產(chǎn)融資“白名單”，一個(gè)“新解”？

大公國(guó)際指出，房地產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制是由需求的主要沖突雙方共同建立，使得各參與方在統(tǒng)一的機(jī)制背景下協(xié)調(diào)運(yùn)作，有助于化解前述矛盾，從機(jī)制上保證各項(xiàng)政策順利施行。

據(jù)工商銀行披露，截至2月22日，其已對(duì)接約3800個(gè)項(xiàng)目，完成審批項(xiàng)目近100個(gè)，審批金額約400億元，并已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個(gè)城市，對(duì)近40個(gè)項(xiàng)目新增融資約80億元。

大連市金普新區(qū)碧桂園星薈時(shí)代項(xiàng)目，獲得工商銀行融資支持約2.12億元，成為遼寧首批通過(guò)房地產(chǎn)融資“白名單”獲得融資支持的項(xiàng)目之一。

此外，中國(guó)銀行已經(jīng)批復(fù)及正在審批的項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)，金額超過(guò)300億元，正在進(jìn)行評(píng)估的項(xiàng)目近2500個(gè)。

“‘白名單’機(jī)制實(shí)施以來(lái)成效還是顯著的?！鼻笆鲢y行業(yè)內(nèi)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

上述房企區(qū)域高管也表示，“白名單”中列出的是具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這有助于區(qū)分集團(tuán)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，更加精準(zhǔn)支持合理項(xiàng)目融資需求，有序推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)?！?/p>

“現(xiàn)金流壓力是每個(gè)房企都面臨的情況，入選 ‘白名單’項(xiàng)目的企業(yè)并不只是出險(xiǎn)企業(yè)，也有中交、華僑城等國(guó)央企，萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等?！彼a(bǔ)充道。

從 “三支箭”，到2023年末“三個(gè)不低于”，再到2024年的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，融資主體 “房企白名單”到 “項(xiàng)目白名單”，地產(chǎn)融資政策在不斷優(yōu)化，各地“保交樓”工作正在加速推進(jìn)。

貸款展期、項(xiàng)目并購(gòu)、保交樓貸款支持計(jì)劃……如何實(shí)現(xiàn)融資支持與防范壞賬風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡，面對(duì)這道必答難題，銀行正陸續(xù)“交卷”。

但對(duì)于房企而言，整體融資面依舊趨緊，境內(nèi)債券發(fā)行進(jìn)一步走弱，2023年全年發(fā)行和凈融資額同比分別降低17.52%和50.29%。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，民營(yíng)房企市場(chǎng)化發(fā)行仍較為艱難，除濱江集團(tuán)、美的置業(yè)信用發(fā)行數(shù)期債券外，其余企業(yè)多數(shù)以外部擔(dān)保、創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證等增信方式發(fā)行債券。

股權(quán)融資層面，也僅少數(shù)房企完成定增融資。目前，上市房企股價(jià)表現(xiàn)低迷，萬(wàn)科終止150億元定向增發(fā)募資、保利發(fā)展也因跌破凈資產(chǎn)暫不具備發(fā)行條件。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月65家典型房企的融資總量環(huán)比減少47.2%，同比減少49.3%，創(chuàng)2021年以來(lái)的單月新低。

“信貸方面，銀行被壞賬搞怕了；債券方面，有信用的房企已經(jīng)沒幾家了；股權(quán)方面，地產(chǎn)股都跌成這樣了?！ЪЧ话?，與抵押物沒關(guān)系，主要是市場(chǎng)信心問(wèn)題?！蹦趁駹I(yíng)房企向搜狐財(cái)經(jīng)說(shuō)道。

“現(xiàn)在政策直接打到了‘毛細(xì)血管’，一開始政策針對(duì)市場(chǎng)，后來(lái)針對(duì)企業(yè)，現(xiàn)在針對(duì)項(xiàng)目。希望這一波‘白名單’能起效，最起碼讓符合條件的項(xiàng)目，不該被拖垮的項(xiàng)目，完成保交付，把房子交給購(gòu)房者?！彼v道。

今年政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，要一視同仁給予支持。對(duì)于嚴(yán)重資不抵債，失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，住建部部長(zhǎng)倪虹則指出，要按照法制化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。查看更多