原標(biāo)題：透視萬科困局“表與里”：險(xiǎn)資逼債與銷售腰斬雙夾擊，表與里等待800億貸款破局

出品 | 搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

一場“非標(biāo)債務(wù)”事件，透視未曾想引發(fā)起萬科的困局開云app官網(wǎng)入口網(wǎng)址·(中國大陸)官方網(wǎng)站債務(wù)連環(huán)扣。

最新消息是險(xiǎn)資銷售，萬科正在與銀行溝通債務(wù)置換，逼債幾家主要債權(quán)銀行正在權(quán)衡，腰斬欲將持有的雙夾萬科債券"標(biāo)轉(zhuǎn)非標(biāo)"，即轉(zhuǎn)換為非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)。待億貸款

涉及的破局債券本金規(guī)模達(dá)數(shù)百億元，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和深圳地方政府也有參與協(xié)調(diào)。債務(wù)資產(chǎn)

為避免公開債務(wù)違約，非標(biāo)萬科正在做“兩手準(zhǔn)備”。表與里

另一手是透視銀團(tuán)貸款，3月12日有消息稱，困局12家銀行正在為萬科籌措最高800億貸款，險(xiǎn)資銷售監(jiān)管部門要求銀行金融機(jī)構(gòu)支持萬科融資。

萬科股債當(dāng)天齊漲，3月13日又有所回落，這場風(fēng)波還在持續(xù)發(fā)酵。

有好消息，也有壞消息。

有地產(chǎn)政府和監(jiān)管層背后撐腰，開云app官網(wǎng)入口網(wǎng)址·(中國大陸)官方網(wǎng)站大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬科“活下去”，不是太大問題，這對于萬科是個(gè)好消息。

但金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度，令外界所有擔(dān)憂。有知情人士向媒體透露，關(guān)于800億銀團(tuán)貸款，銀行態(tài)度相對保守；此外，萬科在新貸款磋商中，因抵押物分歧也面臨阻力。

據(jù)稱萬科正尋求發(fā)行一筆45億港元新離岸貸款，用于償還二季度到期的離岸票據(jù)。中國銀行（香港）作為牽頭行，已獲得15億港元額度的批準(zhǔn)，但銀團(tuán)中的工行和建行，要求萬科提供足夠的抵押品，萬科并不愿意。

引發(fā)此次債務(wù)風(fēng)波的“非標(biāo)債務(wù)”展期，也尚未有進(jìn)一步動(dòng)態(tài)。

與險(xiǎn)資談?wù)蛊冢盅何锍伞翱c(diǎn)”

雖然新華資管否認(rèn)郁亮帶隊(duì)談?wù)蛊?，但萬科與險(xiǎn)資近期重新談判不脛而走，并且升級為高層談判，至少有三家保險(xiǎn)公司近期派遣高管，前往萬科深圳總部。

萬科欲將“保債計(jì)劃”再次延期，這是其與多家險(xiǎn)資合作的債權(quán)投資計(jì)劃，為非標(biāo)私募產(chǎn)品。雖然多只產(chǎn)品尚未到期，但有部分觸發(fā)了提前還款條約。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這種產(chǎn)品在合同期內(nèi)，在每兩年年底，債權(quán)人可選擇提前行權(quán)。有險(xiǎn)資會把評級下調(diào)增加為提前行權(quán)觸發(fā)條件，去年11月穆迪將萬科評級由“Baa1”下調(diào)至“Baa3”，觸發(fā)了部分產(chǎn)品的提前行權(quán)條款，但當(dāng)時(shí)幾家保險(xiǎn)公司放棄了提前償還選擇權(quán)。

3月11日，穆迪再次下調(diào)萬科信用評級到Ba1（垃圾級）。

此外，本應(yīng)于去年12月到期的部分“保債計(jì)劃”，在監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)下已延期行權(quán)3個(gè)月，其中便包括新華資產(chǎn)在內(nèi)的兩筆非標(biāo)。

如今升級為高層談判，萬科欲再次延遲行權(quán)期，包括延長一年的償還期限、增加抵押品以及發(fā)行債券，其中一種方式是“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”，即保險(xiǎn)公司認(rèn)購萬科即將發(fā)行的債券，將非標(biāo)私募債權(quán)計(jì)劃置換為公募債。

考慮到萬科正避免公開債務(wù)違約，并且債券比私人借款更具流動(dòng)性，保險(xiǎn)公司正在考慮。據(jù)悉，萬科已獲得部分險(xiǎn)資的口頭同意，將未來幾個(gè)月內(nèi)面臨行權(quán)的“保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃”推遲行權(quán)，條件是萬科保證這些私募債務(wù)能夠按時(shí)付息。

為此，郁亮屢次傳出帶隊(duì)赴京與多家險(xiǎn)資商談，深圳地鐵相關(guān)高層也在隨行隊(duì)伍中，除了新華資產(chǎn)外，中國太保、太平保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)均在其列。

但與外界傳聞不同的是，萬科此輪商談的重點(diǎn)并非對債務(wù)進(jìn)行“展期”，而是希望幾家險(xiǎn)資不要提前行權(quán)，繼續(xù)履行合同直至貸款到期。

據(jù)市場消息稱，萬科與幾家險(xiǎn)企已經(jīng)談了很多輪。有險(xiǎn)資提出，萬科需增加資產(chǎn)抵押，縮小風(fēng)險(xiǎn)敞口，但萬科方面暫未配合。有險(xiǎn)資人士認(rèn)為，萬科處置資產(chǎn)不積極，未向債權(quán)人透露資產(chǎn)處置安排，多次反饋資產(chǎn)賣不出去。

3月12日，接近太平保險(xiǎn)的知情人士表示，太平保險(xiǎn)僅有兩筆與萬科相關(guān)的債權(quán)投資計(jì)劃，但該債權(quán)投資計(jì)劃均于2025年到期，所以不存在商談?wù)蛊谶@件事。

商談內(nèi)容究竟為何，萬科至今并未透露。但從細(xì)節(jié)中可以發(fā)現(xiàn)，商談的“卡點(diǎn)”落在抵押物，無論是45億港元新離岸貸款，還是險(xiǎn)資債務(wù)展期。

萬科困局“表與里”

從“招保萬金”到“碧恒萬融”時(shí)代，萬科一直是地產(chǎn)標(biāo)桿，即便是行業(yè)處于下行期，也被外界視為“壓艙石”，如今何以至此？

從表象來看，是由于償債高峰期逼近，萬科2024上半年需兌付12.3億美元海外債。

從全年看，其要兌付的債務(wù)達(dá)198億元。其中境內(nèi)債為93億元，包括上半年50億元，下半年43億；境外債務(wù)為105億元。

這僅是公開市場的債務(wù)統(tǒng)計(jì)，“非標(biāo)債務(wù)”的具體金額，尚難知曉。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，新華資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)、平安資產(chǎn)和平安養(yǎng)老、太平資產(chǎn)、太平洋資產(chǎn)、招商信托資管等7家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，近四年間合計(jì)登記了23只與萬科有關(guān)的“保債計(jì)劃”，注冊規(guī)模達(dá)402億元。

業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，險(xiǎn)資之所以逼債萬科，是因?yàn)槿f科優(yōu)先償還外債后，將無力償還內(nèi)債。

也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，萬科短期內(nèi)標(biāo)債信用風(fēng)險(xiǎn)較低，其持有的經(jīng)營性資產(chǎn)融資空間較大，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。

從近期的動(dòng)作看，萬科確實(shí)在加快處置經(jīng)營性資產(chǎn)，包括出售悅榕莊、七寶商業(yè)廣場、深圳高新投6.16%的股權(quán)等，應(yīng)對2024年償債工作。

此外，其商業(yè)、物流重資產(chǎn)退出路徑已經(jīng)打通，萬緯物流已實(shí)現(xiàn)REIT發(fā)行，旗下印力消費(fèi)REIT是首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，正待發(fā)行上市；長租公寓REIT也在積極申報(bào)中，商業(yè)、物流、租賃住房三個(gè)賽道均在發(fā)力REITs。

對于其目前的遭遇，業(yè)界觀點(diǎn)則較為一致，根本之處在于地產(chǎn)下行背后的銷售疲軟。

一位深耕于于債券交易的基金經(jīng)理指出，三年前沒有人認(rèn)為金地、萬科的債券會成為高收益?zhèn)?，而?dāng)前市場僅剩4只高收益地產(chǎn)債，分別是萬科、龍湖、金地、平安不動(dòng)產(chǎn)。

銷售持續(xù)回落，成為房企現(xiàn)金流緊張的主要癥結(jié)所在，2023年商品房銷售11.66萬億元，回到2016年同期水平，延續(xù)筑底態(tài)勢。

2024年1-2月，百強(qiáng)房企銷售腰斬，其中萬科銷售334億元，下跌超4成。

如果單看2月，百強(qiáng)房企銷售跌幅擴(kuò)大至61.6%，銷售超百億的房企僅2家，比去年減少13家。萬科雖然依舊守住了前三，但2月銷售下滑擴(kuò)大至52%。

面對龐大的債務(wù)壓力，出售資產(chǎn)回籠的自救資金，也顯得杯水車薪。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平甚至喊話，萬科作為曾經(jīng)的行業(yè)學(xué)習(xí)標(biāo)桿，如果連房企最后的堡壘都扛不住，說明唯一的辦法是重啟市場。

資深房地產(chǎn)評論人劉光宇指出，一切的問題都依賴于銷售不暢，導(dǎo)致各方避險(xiǎn)情緒升級，所以要從根本上入手，加快市場銷售。

萬科深知銷售的意義，3月8日調(diào)整南方區(qū)域事業(yè)部的同時(shí)，據(jù)傳還新任命了一位首席營銷官，由原萬科上海區(qū)域商置公司總經(jīng)理王昂出任，這是一個(gè)以往未曾出現(xiàn)過的崗位。

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